E’ stato pubblicato il report “Gli immobili in Italia”, edizione 2019, che fotografa il patrimonio immobiliare italiano. A realizzarlo l’Agenzia delle Entrate e il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia in collaborazione con il partner tecnologico Sogei. Il report, che quest’anno analizza i dati relativi al 2016, include alcuni focus tematici sulle principali novità fiscali che hanno interessato il settore immobiliare e un’analisi dell’impatto sul mercato immobiliare dei flussi migratori.

Il volume offre un quadro della ricchezza, dei redditi, degli utilizzi e dei valori imponibili degli immobili attraverso l’elaborazione di diverse fonti informative, tra cui il Catasto Edilizio Urbano e le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, le dichiarazioni dei redditi, le banche dati dei versamenti delle Imposte sugli Immobili (Imu, Tasi) e i dati del registro.

Dopo un’introduzione, vengono analizzati i dati sugli utilizzi degli immobili di proprietà delle persone fisiche, disaggregati per area geografica e con un approfondimento sulle tre principali aree metropolitane (Roma, Milano e Napoli); successivamente viene analizzato il valore del patrimonio abitativo, calcolato con riferimento all’ubicazione degli immobili, fornendo per le tre grandi città oggetto di analisi le informazioni sul valore del patrimonio residenziale e su alcune caratteristiche degli immobili: superficie media, valore medio per unità di superficie, valore complessivo e valore medio per abitazione; di seguito si analizzano la distribuzione degli immobili e del reddito dei proprietari, la fiscalità immobiliare, l’evoluzione del prelievo sugli immobili in Italia e l’impatto sul mercato immobiliare dei residenti stranieri. Vediamo più nello specifico i principali dati.

Il volume evidenzia che quasi il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di persone fisiche in Italia è utilizzato come abitazione principale o pertinenza. In base ai dati indicati dai contribuenti nelle dichiarazioni dei redditi, circa il 34,2% degli immobili, pari a 19,5 milioni di unità, sono abitazioni principali e il 23,3% sono pertinenze (cantine, soffitte, box o posti auto), circa 13,3 milioni di unità.

Ipotizzando che a ogni abitazione principale corrisponda un nucleo familiare, dal report risulta che il 75,2% delle famiglie risiede in abitazioni di proprietà. Gli immobili dati in locazione sono circa 6 milioni (10%), mentre 6,2 milioni (11%) sono quelli lasciati a disposizione. Ammontano poi a circa 1,2 milioni, poco più del 2% del totale, gli immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari.

Per quanto riguarda la distribuzione per aree territoriali, al Sud sono utilizzate come abitazione principale il 53,5% del totale delle abitazioni delle persone fisiche, al Nord e al Centro la quota è più elevata, si parla rispettivamente del 56,8% e del 58,5%.

Secondo quanto sottolineato dal report, nel 2016 il valore del patrimonio abitativo ammonta complessivamente a 6.004,4 miliardi. Si tratta di una cifra in leggero calo rispetto al 2015 (6.096,9 miliardi). Di questi 6.004,4 miliardi, circa il 92% (5.526 miliardi) riguarda le abitazioni e relative pertinenze di proprietà delle persone fisiche.

Prendendo in considerazione l’aspetto geografico, indipendentemente dal soggetto proprietario, poco meno del 50% del valore residenziale nazionale è concentrato al Nord, mentre il restante 50% è diviso tra Centro e Sud e Isole. Il patrimonio immobiliare residenziale più alto si trova in Lombardia (1.006,2 miliardi) e Lazio (761,8 miliardi).

Ma qual è il valore medio di un’abitazione? In base ai dati del report, nel 2016, un’abitazione in Italia vale in media 162.000 euro, con un valore unitario di 1.385 €/m2, in diminuzione dell’1,8% rispetto al 2015. Cali superiori al 3% si osservano nel Lazio, in Liguria e nelle Marche; in Toscana i valori perdono il 2,9%, mentre in Veneto e Abruzzo il 2,5%. Sotto il 2% il calo nelle restanti regioni. Fanno eccezione solo la Lombardia, in cui il valore delle case è rimasto stabile, e il Trentino-Alto Adige, che con un +0,8% è la sola regione a segnare un aumento del valore medio.

Analizzando la superficie media di un’abitazione in Italia, calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, si scopre che è di circa 117 m2. Le Regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria, il Friuli Venezia Giulia e il Veneto, dove la superficie media è superiore a 130 m2. Le abitazioni di dimensioni mediamente più ridotte, sotto i 100 m2, si riscontrano in Valle d’Aosta e Liguria.

A Roma il valore complessivo delle abitazioni è pari a circa 460 miliardi. Nella Capitale la superficie media di un’abitazione è di 103 m2, con un valore medio di circa 323.000 euro (3.150 €/m2), superando i 740.000 euro nelle zone centrali più pregiate. Circa il 71% dello stock residenziale è impiegato come abitazione principale, il 14% delle abitazioni è data in locazione, e il 2,5% viene concesso in comodato ai familiari. Superano, invece, la quota del 19% gli immobili dati in locazione a Milano e Napoli, mentre è più bassa la percentuale di case utilizzate come abitazione principale (rispettivamente il 66,1% e il 58,9%).

A Milano il valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2016 è pari a circa 207,4 miliardi di euro, con una superficie media per abitazione di 88 m2 e un valore medio di 261.000 euro (2.960 €/m2).

A Napoli il valore complessivo delle abitazioni è di circa 104,5 miliardi di euro. La superficie media di un’abitazione è 102 m2 e il valore medio è di 239.000 euro (2.353 €/m2).

Il volume sottolinea che nel 2016, dei 40,9 milioni che hanno presentato la dichiarazione dei redditi, oltre 25,8 milioni (il 63,1% del totale dei contribuenti) sono risultati proprietari di immobili o di quote immobiliari. I lavoratori dipendenti e i pensionati costituiscono l’82,5% dei proprietari di abitazioni (e relative pertinenze): più della metà dei proprietari risiede al Nord (50,7%), il 23,1% al Centro e il 26,2% al Sud e nelle Isole.

Le donne proprietarie di abitazioni sono circa 800 mila in meno degli uomini, ma in aumento rispetto al 2014. Un dato interessenta rileva che il valore delle loro abitazioni è maggiore, nonostante il reddito imponibile sia nettamente inferiore a quello degli uomini.

Sono invece in crescita i proprietari di abitazioni senza figli a carico che rappresentano il 76,6% del totale. In base a quanto poi evidenziato, i proprietari di abitazioni con età inferiore ai 35 anni rappresentano il 6% della popolazione, quelli con età superiore ai 65 anni sono il 38% mentre quelli con età compresa tra i 35 e i 65 anni sono il 56%.

Per quanto riguarda l’identikit del locatore, il report sottolinea che nel 2016 in Italia gli individui locatori di immobili sono 4,3 milioni in lieve diminuzione rispetto al 2014.

Il canone annuo medio è di circa 10,3 mila euro (da circa 9,7 mila euro del 2014). Il 42% dei locatori (circa 1,8 milioni) ha un’età compresa tra 51 e 70 anni; seguono i locatori con età compresa tra 31 e 50 anni e gli ultra-settantenni (entrambe le categorie sono al 26%), mentre quelli con meno di 30 anni sono il 3% del totale.

Facendo riferimento alla tassazione sulla casa, il volume sottolinea che dal 2016 il prelievo di natura patrimoniale sugli immobili si è ridotto di oltre 4,5 miliardi di euro a seguito soprattutto dell’abolizione della Tasi sulle abitazioni principali non di lusso e di altre misure di alleggerimento del prelievo sugli immobili.

Il report affronta anche il tema della fiscalità immobiliare e rileva che nel periodo 2007-2016 sono stati effettuati complessivamente 27,1 milioni di interventi per il recupero del patrimonio edilizio, per una spesa totale pari a 115,9 miliardi di euro circa e una spesa media per intervento di 4,3 mila euro.

In particolare, nell’anno di imposta 2016, gli immobili per i quali sono stati dichiarati lavori di ristrutturazione sono quasi 1,5 milioni con un beneficio medio annuo (per immobile) di 465 euro.

Nel periodo 2013-2016 sono stati effettuati oltre 195 mila interventi antisismici. La spesa complessiva per questa categoria di opere è pari a oltre 872 milioni di euro e la spesa media è di circa 4,4 mila euro. In particolare, negli anni 2015-2016 gli immobili per i quali sono stati dichiarati interventi antisismici sono oltre 33mila con un beneficio fiscale medio annuo (per immobile) di 522 euro.