Secondo quanto stabilito, non è possibile usufruire dell'agevolazione prima casa nel caso di acquisto di un'unica unità immobiliare costituita da due appartamenti, aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati. Per poter godere dell'agevolazione prima casa è infatti importante che la fusione delle unità immobiliari non faccia perdere i requisiti previsti dalla norma.

Nel caso in esame, l'Agenzia delle Entrate ha revocato le agevolazioni prima casa a due acquirenti che, secondo la stessa Agenzia, hanno indebitamente usufruito del beneficio "in quanto l'immobile di cui erano divenuti proprietari doveva essere considerato di lusso perché avente superficie utile superiore a 240 metri quadrati, accertata sulla base di una relazione dell'Agenzia del Territorio". I due contribuenti, come evidenziato da Fisco Oggi, "hanno impugnato l'avviso di recupero prima e, poi, la sentenza di primo grado che ha rigettato il ricorso". Aggiungendo che "anche la Commissione tributaria regionale del Lazio ha respinto l'appello dei contribuenti, fondando la decisione sulla circostanza che l'unità immobiliare oggetto del contratto stipulato il 29 maggio 2006 era unica, anche se si sviluppava su due piani, ciascuno dei quali di 240 mq di superficie, con la conseguenza che la somma di entrambe le superfici era superiore al parametro indicato per le (singole) unità immobiliari dal richiamato Dm". I due contribuenti hanno quindi proposto ricorso per Cassazione.

Per quanto riguarda in particolare "l'applicazione del limite di 240 metri quadrati all'unica unità immobiliare anche se composta da più unità abitative", la Cassazione "ha giudicato corretta l'applicazione dei criteri dettati dal Dm del 1969, utilizzati dall'ufficio al fine di stabilire se l'abitazione oggetto di compravendita era di lusso". Come sottolineato da Fisco Oggi, "l'articolo 6 del Dm n. 1072/1969, che si riferisce alle (singole) 'unità immobiliari', stabilisce che la sussistenza della superficie di una 'singola unità immobiliare' che sia superiore a 240 metri quadrati (calcolata secondo le indicazioni contenute nel decreto stesso) è condizione sufficiente perché l'abitazione possa definirsi 'di lusso'".

Secondo quanto chiarito dalla Cassazione, "la disposizione dell'articolo 6, (sono abitazioni di lusso 'le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 - esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine') deve essere letta in combinato disposto con l'articolo 40 del Dpr n. 1142/1949 ('si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente')".

La Cassazione ha evidenziato queste due disposizioni per "evitare l'errore interpretativo, nel quale sono incorsi i contribuenti che avevano confuso il concetto di unità immobiliare, rilevante ai fini dell'applicazione dell'agevolazione prima casa, con quello di unità abitativa". Come sottolineato da Fisco Oggi, "ai fini tributari devono essere considerati abitazioni di lusso gli immobili che hanno una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati, a prescindere sia dalla circostanza che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali ovvero di singole unità abitative (Cassazione, nn. 23591/2012 e 7769/2020), sia della specifica rilevanza della destinazione che l'acquirente o gli acquirenti attribuiscono all'immobile (Cassazione, n. 7457/2016)".

Nell'esprimere il suo giudizio, la Cassazione ha ritenuta legittima la revoca dei benefici fiscali "poiché la Commissione regionale aveva posto bene in luce l'unicità del bene, risultando dal rogito che l'unità immobiliare oggetto di trasferimento era unica ed era contraddistinta da 'una porzione immobiliare (...) costituita da un fabbricato per due unità abitative sviluppatesi ai piani terra e primo...'".