Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, il 2023 si è chiuso, per il mercato immobiliare residenziale, con una contrazione delle compravendite rispetto all’anno precedente. Si parla di circa 680 mila transazioni, che per il 2024 potrebbero scendere ulteriormente a 650 mila, con prezzi che potrebbero salire fino al 2 per cento. Si tratta comunque di numeri che testimoniano un mercato in salute: “I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti, - spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. - Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie.

I prezzi risentiranno, secondo Megliola, della difficoltà o meno di reperire un’offerta adeguata di prodotto. “La realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato. Previsioni di ribasso dei valori anche per le soluzioni da ristrutturare che richiedono lavori significativi. Nelle realtà in cui si avverte ancora una mancanza di offerta i prezzi, nonostante la diminuzione della disponibilità di spesa, terranno, soprattutto nelle grandi città”.

Lo scenario potrebbe modificare le scelte di investimento nel mattone residenziale, soprattutto per quanto riguarda la messa a reddito con locazione. “Gli investimenti rimarranno una componente importante del mercato sia nella modalità destinata alla locazione breve sia a lungo termine ma, in quest’ultimo caso, con una maggiore attenzione alla solvibilità dell’inquilino a cui potrebbero essere richieste maggiori garanzie, - afferma Megliola. - Infatti, sono numerosi coloro che si stanno spostando sull’affitto breve. 

Previsioni buone anche per le località turistiche dove, nonostante la minore intensità della spinta all’acquisto sperimentata negli ultimi anni, si registra ancora un discreto interesse da parte di acquirenti stranieri. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni che però rischia di non essere più sostenibile. Naturalmente occorrerà considerare l’evoluzione dell’economia, per la quale si prevede una crescita ancora debole, il trend che avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”.

storicamente, almeno nel mercato locale, un business appannaggio dei privati, mostra tuttavia dinamiche favorevoli nei fondamentali che rendono le potenzialità del settore tali da attrarre tutti gli investitori istituzionali. L’esigenza di creare un prodotto moderno che incontri i desiderata degli utilizzatori contribuirà in maniera decisiva a sostenere importanti volumi di nuovi investimenti nel settore.

la dinamica dei canoni di affitto nei principali centri logistici continuerà nel 2024. La vacancy è quasi nulla e lo stock esistente è, nel complesso, relativamente vecchio; le potenzialità per gli immobili moderni, efficienti, sostenibili e correttamente localizzati sono enormi.

altro settore da guardare con interesse è quello delle obbligazioni immobiliati. Secondo Andrew Allen, Global Head of Research, Product Strategy and Development, “Il debito real estate è l’allocazione che oggi fornisce i migliori risk-adjusted returns, con una protezione forte rispetto a situazioni di under-performance. In un periodo caratterizzato da incertezza e volatilità, la certezza e la stabilità dei flussi di cassa che il senior real estate lending assicura rappresenta al momento la tipologia di investimento più attraente per gli investitori.”

Il mercato degli immobili di lusso continuerà a tenere anche nel 2024. Con riferimento alla piazza di Milano, stando ai dati dell’AdE, il mercato immobiliare residenziale di pregio ha chiuso il 2023 con un calo del 6,2% rispetto all’anno scorso ed un totale di 455 transazioni. Il fatturato, secondo le stime del “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024", ha generato invece un volume di scambi per 861,3 milioni di euro (+0,8% rispetto al 2022), con prezzi medi a 12.658 euro al metro quadro; non considerando i prezzi top, la media scende a 10.862 euro al mq. Rispetto al 2022 l’aumento è stato del 7,1% in termini nominali. L’offerta di abitazioni sta dando qualche segnale di aumento (+1,1%).  

“Il rallentamento delle compravendite è un fenomeno che si è affacciato nell’ultimo trimestre del 2022 e ancor più nel 2023 e sarà ulteriormente accentuata nel primo trimestre del 2024 – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige. - Si tratta di dinamiche in larga parte prevedibili perché veniamo da una fase di grande crescita post covid, in cui c’è stata un’impennata delle intenzioni di acquisto legata anche a quello che si è vissuto. Ora, con il deterioramento del quadro economico e con prospettive di crescita più contenuta se non addirittura in recessione, con l’aumento dei tassi di interesse e con un atteggiamento delle banche più selettivo, era logico attendersi una riduzione del numero di compravendite, quasi fisiologica. Queste dinamiche si trasferiscono sui prezzi con ritardo. Quale sarà l’impatto sui valori è difficile dirlo”.